NOVÁ PRAVIDLA PRO PRONÁJEM BYTŮ PŘES PLATFORMY, NAPŘ. AIRBNB?

Titulek článku není tak úplně správný, resp. odpověď na něj je, že pravidla nová nejsou, ale ke stávajícím se začíná jinak přistupovat.

Ani tzv. sdílená ekonomika není jevem zcela novým, díky současným digitálním technologiím se ale stává fenoménem. Principem, laicky řečeno, je, že zdroje, které momentálně plně nevyužíváme, poskytneme za úplatu někomu dalšímu. Benefitem by tedy měl být pro poskytovatele dodatečný příjem, pro příjemce lepší cena, pro společnost úspora vzácných zdrojů. Se sdílenou ekonomikou se nyní můžeme setkat v oblasti ubytování, dopravy, financí, ale i v oblasti vzdělávání nebo zábavního průmyslu. Problémem však může být, když se prvotní myšlenka konceptu vytrácí a některé skupiny lidí z reálného businessu profitují, jiným však může značně život znepříjemňovat. A právě tato skutečnost momentálně nejvíce diskutovaná.

Dle studie Deloitte Sdílená ekonomika – Bohatství bez vlastnictví je v současné době podíl lůžkové kapacity Airbnb na celkové ubytovací kapacitě v Praze (Airbnb + tradiční ubytovací zařízení jako jsou hotely penziony apod.) téměř čtvrtinový.

Aktuálně se řeší zejména tři okruhy problémů, a to:

  • Eliminace negativních dopadů na rezidenty v nemovitostech, kde je větší počet bytů nabízen přes AirBnb
  • Sjednocení podmínek podnikání v rámci poskytování ubytování přes AirBnb a ostatních typů komerčního ubytování (hotely, penziony apod.)
  • Zdanění příjmů plynoucích z poskytování ubytovacích služeb přes AirBnb (či jinou podobnou platformu)

Sdílená ekonomika je fenoménem 21. století a bylo by krokem zpět ji zakazovat, nicméně jak uvádí Edita Bolková v rámci výše zmiňované studie, je třeba na současný vývoj pružně a rychle reagovat a nastavit takový zákonný rámec, který sdílenou ekonomiku podpoří, ale zároveň všem dotčeným stranám garantuje, že budou patřičně chráněna jejich práva.

 

Dovoluji si upozornit, že následující odstavce nemusejí nutně odrážet názor autorky článku, jsou reálnými fakty, nic víc nic míň. Problematika je natolik rozsáhlá, že není možné ji komplexně obsáhnout v rámci krátkého článku.

 

Zdanění příjmů z poskytování ubytování v rámci platforem, např. Airbnb

 

Generální finanční ředitelství vydalo již ca před čtyřmi roky poměrně obsáhlou informaci k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb, a to nejen v oblasti daně z příjmů fyzických či právnických osob, ale i daně z přidané hodnoty a dalších povinností jako je např. vedení účetnictví apod. Hlavním předmětem „sporu“ mezi laickou i odbornou veřejností byla zejména klasifikace činnosti, od které se odvíjí následné zdanění, a to jedná-li se o příjem ze samostatné činnosti – ubytovací služby (§ 7 zákona o daních z příjmů) nebo příjem z nájmu nemovité věci (§ 9 zákona o daních z příjmů).

Dle názoru Generálního finančního ředitelství je pro posouzení druhu příjmu zásadní charakter a časový úsek, resp. soustavnost poskytovaného „ubytování“, tzn. zda je toto poskytováno relativně dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce nebo krátkodobě např. pro účely rekreace, služební cesty apod. Dalším kritériem je poskytování dalších služeb ve spojení s ubytováním – např. úklid, poskytnutí lůžkovin, běžná údržba apod. V tomto případě činnost subjektů poskytujících ubytování prostřednictvím internetových platforem naplňuje znaky podnikání dle občanského zákoníku.

Za zlomový okamžik je možné považovat nedávné rozhodnutí pražského soudu ohledně sporu provozovatelky krátkodobého pronájmu s finanční správou. Soud se v tomto případě přiklonil na stranu finančního úřadu, i když poskytovatelka argumentovala absencí doplňkových služeb. Soud své rozhodnutí zdůvodnil tím, že nešlo o pronájem – tedy zajištění bytové potřeby.

Jaký je tedy rozdíl mezi ubytovací službou a pronájmem z hlediska zdanění? Poměrně značný. Zatímco pronájem nemovitosti se u fyzických osob daní 15 % (s možností uplatnit výdajový paušál 30 %), nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění. Ubytovací služba, resp. příjmy z ní, je daněna také 15 %, ale s povinností platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění. Relativní výhodou je vyšší výdajový paušál, a to 60 % v případě živnostenského oprávnění pro tuto činnost (příjmy ze živnostenského podnikání s výjimkou řemeslných živností). V případě, že dotyčná osoba živnostenské oprávnění nevlastní, mohl by jí být uznán pouze výdajový paušál ve výši 40 % (jiné příjmy ze samostatné činnosti). Dalším možným úskalím může být i případná povinná registrace k dani z přidané hodnoty při splnění zákonných podmínek.

 

Eliminace negativních dopadů na rezidenty v nemovitostech a sjednocení podmínek podnikání

 Problematikou krátkodobých pronájmů se intenzivně zabývá i Magistrát hlavního města Prahy. Reflektuje tak stále se zvyšující stížnosti obyvatel, že zejména v centru města se nedá kvalitně bydlet. Jako problematické vnímají zvýšená bezpečnostní rizika a zejména zvýšený hluk. Celou situaci navíc vyostřuje fakt, že Praha se potýká s enormním nedostatkem bytů. Magistrát vnímá i připomínky ze strany hoteliérů na nerovné podmínky podnikání. Provozovatelé ubytovacích zařízení musejí oproti poskytovatelům ubytování přes AirBnb splňovat přísné protipožární, hygienické a další normy. Legislativa, která by speciálně upravovala problematiku AirBnb v ČR doposud neexistuje, i když existují snahy „sdílení“ bytu časově omezit na určitý počet dnů v roce. Magistrát v současné době využívá platných legislativních možností, opírá se o právní rozbor odborníka na stavební právo, který tvrdí, že trvalé využívání bytů jako hotel odporuje stavebnímu zákonu. Požaduje tak, aby byty ke krátkodobému pronájmu byly zkolaudovány jako ubytovny a také aby poskytovatelé disponovali příslušným živnostenským oprávněním.

V tomto smyslu Stavební úřad pro Prahu 1 za souhlasu magistrátu již udělil také první pokuty. Magistrát také od října otevřel bezplatnou právní poradnu, a to v budově Magistrátu hl. m. Prahy ve Škodově paláci v Jungmannově ulici.

Existuje řešení? Jednoduchá řešení určitě ne. Sdílená ekonomika je fenoménem, který se pravděpodobně bude dále prosazovat a rozvíjet. Nejvhodnějším řešením se nejeví represe či zákazy, ale nezbytná míra kooperace. Smysl má reagovat rychle a pružně na současný vývoj a vytvořit jasná pravidla, která na jedné straně sdílenou ekonomiku podpoří, ale na druhé straně bude všem stranám garantovat jejich práva. Jak se uvádí ve shora zmíněné studii „Pokračování současného stavu by vedlo k právní nejistotě a setrvání nových forem podnikání v pololegálním módu, což ztěžuje regulaci, výběr daní i omezení samotného potenciálu sdílené ekonomiky“.

 

 

 

Zdroje: www.mfcr.cz, www.praha.eu, www2.deloitte.com

 

 

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

devatenáct − 7 =