Průvodce pro majitele nemovitostí
Nejčastějším a nejpalčivějším problémem, který řeší majitelé pronajímaných nemovitostí, jsou opožděné platby nebo úplné neplacení nájemného. Pokud se v této situaci ocitnete, je důležité jednat rychle, ale v souladu se zákonem.
- Lidský přístup jako první krok
Nejprve doporučuji s nájemcem promluvit. Zjistěte, zda jde o jednorázové opomenutí, dočasnou finanční tíseň, nebo zda se rýsují dlouhodobé problémy. Pokud je nájemník jinak bezproblémový, může být řešením splátkový kalendář.
- Písemná výzva: Nezbytný dokument
Pokud nájemce nezaplatí ani po domluvě, zašlete mu písemnou výzvu k úhradě. V ní jasně stanovte náhradní termín a upozorněte ho, že v případě neuhrazení dluhu může následovat výpověď z nájmu.
- Možnosti výpovědi
Zákon rozlišuje dva základní způsoby, jak nájem ukončit kvůli dluhům:
- Standardní výpověď (s výpovědní dobou): Smlouvu na dobu určitou i neurčitou lze vypovědět s tříměsíční lhůtou. Ta začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.
- Okamžitá výpověď (pro hrubé porušení povinností): Pokud nájemce nezaplatí nájemné a služby za tři měsíce a více, máte právo na výpověď bez výpovědní doby.
Pozor: Třemi měsíci se nemyslí kalendářní čas, ale celková výše dluhu. Pokud nájemník platí jen část nájmu, možnost okamžité výpovědi nastává až ve chvíli, kdy dluh souhrnně odpovídá trojnásobku měsíčních plateb.
- Podmínky platné výpovědi
Aby byla výpověď (zejména ta okamžitá) právně neprůstřelná, musí splňovat tyto náležitosti:
- Předchozí výzva: Před podáním okamžité výpovědi musíte nájemce prokazatelně vyzvat k úhradě dluhu a poskytnout mu k tomu přiměřenou dobu. Bez této výzvy je okamžitá výpověď neplatná.
- Důvod výpovědi: Musí v ní být jasně popsáno, v čem spočívá porušení povinností (např. přesná výše dluhu a za jaké období).
- Poučení o právech: Výpověď musí obsahovat informaci, že nájemce má právo vznést námitky a do 2 měsíců se obrátit na soud s žádostí o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
- Lhůta pro vyklizení: U okamžité výpovědi má nájemce povinnost byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od ukončení nájmu.
- Náhrada za užívání bytu
Aktuální právní úprava (a judikatura) také pamatuje na situace, kdy nájemce v bytě zůstává i po skončení nájmu. V takovém případě máte nárok na náhradu ve výši ujednaného nájemného (případně nájemného obvyklého v daném místě), a to až do dne, kdy nájemce byt skutečně vyklidí a předá.
Tip na závěr: Veškerou komunikaci (výzvy i výpověď) posílejte vždy doporučeně s dodejkou, abyste měli pro případný soudní spor důkaz o doručení.
